Hotarul cu vecinul și constucțiile alăturate.
În conformitate cu art. 588 alin. (1) Cod civil, proprietarul poate cere interzicerea ridicării sau exploatării unor construcţii sau instalaţii despre care se poate afirma cu certitudine că prezenţa şi utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului său.
Acoperişul trebuie să fie construit astfel încît apa, zăpada sau gheaţa să cadă exclusiv pe teritoriul proprietarului (art. 595 Cod civil).
La ce distanță de hotarul cu vecinul pot construi?
Conform art. 598 Cod civil, orice construcție, lucrare sau plantație se poate face de către proprietarul terenului numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau regulamentul de urbanism, astfel încît să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin.
Arborii, cu excepţia celor mai mici de doi metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii, trebuie sădiţi la distanţa stipulată de lege, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului, dar care să nu fie mai mică de 2 metri de linia de hotar.
În caz de nerespectare a distanţei prevăzute de către vecin, sânteți îndreptăţit să cereți demolarea construcției sau scoaterea ori tăierea la înălţimea cuvenită a arborilor, plantaţiilor ori gardurilor pe cheltuiala proprietarului terenului pe care acestea sînt ridicate.
Dacă nu sunteți de acord cu construcțiile vecinului care depășesc hotarul, trebuie să obiectați imediat!
Astfel, dacă proprietarul unui teren, cu ocazia ridicării unei construcţii, a construit dincolo de limita terenului său, fără a i se putea imputa premeditarea sau culpa gravă, vecinul trebuie să tolereze încălcarea hotarului dacă nu a obiectat pînă sau imediat după depăşirea limitei (art. 599 Cod civil).
Vecinul prejudiciat trebuie despăgubit cu o rentă în bani, plătită anual, cu anticipaţie.
Este în drept statul să demoleze costrucțiile neautorizate?
În procesul contravențional, în scopul înlăturării consecințelor faptei, chiar dacă nu sînt întrunite condițiile de tragere la răspundere contravențională, se pot aplica măsuri de siguranță, printre care și demolarea construcțiilor neautorizate şi/sau defrişarea arborilor şi arbuştilor (art. 3944 Cod contravențional).
Conform art. 439/6 Cod contravențional, demolarea construcțiilor neautorizate şi defrişarea arborilor şi arbuştilor se dispun de către instanța de judecată şi pot fi aplicate chiar dacă este înlăturată răspunderea contravențională în temeiul art. 26 sau procesul contravențional a încetat deoarece nu este identificat făptuitorul şi/sau termenul prescripţiei tragerii la răspundere contravenţională a expirat.
Demolarea construcțiilor neautorizate şi defrişarea arborilor şi arbuştilor se execută de către contravenient pe cont propriu sau de către autoritățile administrației publice locale din contul proprietarului.
Demolarea construcțiiilor neautorizate aflate pe teren public.
Ce sancțiuni prevede legea pentru autorii construcțiilor neautorizate?
Abaterea neautorizată de la proiectele de organizare a teritoriului sau de folosinţă a terenului (art. 116 Cod contravențional)
Abaterea neautorizată de la proiectele de organizare a teritoriului, de ameliorare, precum şi folosirea terenurilor contrar destinaţiei pentru care au fost repartizate se sancţionează cu amendă de la 6 la 18 de unităţi convenţionale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 120 la 180 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice.
Ocuparea nelegitimă a terenurilor, îngrădirea lor se sancţionează cu amendă de la 24 la 30 de unităţi convenţionale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 180 la 240 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice.
Lipsa procedurii de demolare a construcțiilor neautorizate.
Construcţii neautorizate şi intervenţii neautorizate la construcţiile existente (art. 179 Cod contravențional)
Executarea construcţiilor de orice categorie, a lucrărilor de modificare, reamenajare, consolidare şi reparaţie capitală a clădirilor şi edificiilor, indiferent de tipul de proprietate şi de destinaţie, fără autorizaţie de construcţie, eliberată în modul stabilit, se sancționează cu amendă de la 250 la 400 de unități convenționale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 900 la 1200 de unități convenționale aplicată persoanei cu funcție de răspundere, cu amendă de la 1000 la 1500 de unități convenționale aplicată persoanei juridice cu privarea de dreptul de a desfășura o anumită activitate pe un termen de la 6 luni la un an.
Încălcarea regulilor de folosire a drumului, a zonei de protecție a acestuia şi a regulilor de folosire şi de protecție a zonei drumului (art. 226 Cod contravențional)
Efectuarea lucrărilor de construcţie, terasament, amenajare, îngrădire, plantarea arborilor şi alte lucrări care pot provoca înzăpezirea sau inundarea drumului ori care împiedică vizibilitatea în zona drumului şi în zonele de protecţie a drumului se sancționează cu amendă de la 9 la 18 unități convenționale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 42 la 72 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.
Încălcarea condițiilor prevăzute în autorizația de amplasare a obiectivelor de orice tip în zona drumului sau în zona de protecție a acestuia se sancționează cu amendă de la 30 la 60 de unități convenționale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 120 la 240 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.
Amplasarea obiectivelor de orice tip în zona drumului sau în zona de protecție a acestuia în lipsa autorizației prevăzute de legislație se sancționează cu amendă de la 42 la 90 de unități convenționale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 60 la 120 de unități convenționale aplicată persoanei cu funcție de răspundere, cu amendă de la 150 la 270 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.
Executarea în zona de protecție a drumului, fără autorizația prevăzută de legislație, a lucrărilor ce ar putea periclita stabilitatea şi integritatea acestuia se sancționează cu amendă de la 18 la 42 de unități convenționale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 60 la 120 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.
Cine constată săvârșirea contravențiilor în domeniul construcțiilor?
Contravenţiile date se constată de către organele specializate ale administraţiei publice locale.
Sînt în drept să constate contravenții şi să încheie procese-verbale primarul, viceprimarul, arhitectul-şef, şefii și șefii adjuncți ai subdiviziunilor specializate din cadrul administrației publice locale, specialiştii principali şi specialiștii superiori din cadrul acestora desemnați de către primar.
Cauzele contravenționale în care agentul constatator propune demolarea construcției neautorizate şi defrişarea arborilor şi arbuştilor se examinează de către instanța de judecată (art. 395 alin. (1) p. 1. lit. d) Cod contravențional).
Practica judiciară privind demolarea construcțiilor neautorizate
Pentru detalii a se consulta Decizia Curţii Supreme de Justiţie din 30 septembrie 2020, Dosarul nr. 2ra-1244/2020.
La 05 decembrie 2018, E. C. a depus cerere de chemare în judecată împotriva T. R. și V. R. cu privire la demolarea gardului și garajului, defrișarea teiului și repararea prejudiciului moral.
Pârâta a construit gardul în lipsa autorizației de construcție.
A relatat că, pârâta a construit gardul în lipsa autorizației de construcție, adică neautorizat (samavolnic, abuziv). Gardul este construit lângă peretele casei reclamantului, formând umbră, lumina solară fiind vizibilă doar la apusul soarelui, fâșia de teren dintre casa reclamantului și gardul pârâtei pe o lungime de 12 metri este permanent umedă, formându-se ciuperci, mucegai ….
Imediat după construcția gardului, pârâta a construit garajul de la zero pe 1000 m2 de teren, doar că l-a amplasat la o distanță de doar 3,8 metri de casa lui, și exact în fața ferestrei dormitorului său. Garajul la fel este construit neautorizat (samavolnic, abuziv) …
Totodată a mai explicat că, pârâta deține pe terenul său un arbore de specia Tei, plantat la o distanță de doar 0,5 metri față de hotarul său, înălțimea căruia de ceva vreme a depășit înălțimea casei reclamantului. Pe lângă faptul că, la fiecare bătaie a vântului există pericol de prăbușire peste acoperișul casei reclamantului, florile, frunzele și crengile uscate îi provoacă dezordine în curte …
Judecătoria Criuleni a admis parțial acțiunea depusă de E. C., a fost obligată T. R. și V. R. să demoleze garajul.
În rest, pretențiile privind demolarea gardului, defrișarea Teiului şi repararea prejudiciului moral au fost respinse ca neîntemeiate.
Curtea de Apel Chișinău a fost respins apelul declarat de E. C., a fost admis apelul declarat de T. R., a fost casată parțial hotărârea din 26 noiembrie 2019 a Judecătoriei Criuleni, sediul central în partea obligării T. R. și V. R. să demoleze garajul.
Instanța de recurs a casat parțial decizia Curţii de Apel Chișinău în partea respingerii pretenției cu privire la demolarea garajului.
Prima instanță a apreciat legalitatea autorizației de construcție a locuinței sau anexelor acesteia în legătură strânsă cu dreptul de vecinătate.
Reieşind din prevederile art. 379 alin.(1) Codul civil, obligativitatea anexării acordului vecinilor apare numai în cazul în care ridicarea sau exploatarea construcției atentează în mod inadmisibil asupra dreptului de proprietate al vecinului, de care acesta dispune în privinţa terenului sau altui imobil.
Exemple de atentare inadmisibilă
Pot fi considerate ca exemple de atentare inadmisibilă: afectarea structurii de rezistență a clădirii prin modificarea plasamentului unui perete în cadrul apartamentului unui locatar, depășirea distanței de la hotar stabilită de lege (art.389 alin. (1) CC) etc.
În cazul în care, în cadrul ședinței de judecată, s-a stabilit existența unui caz de atentare inadmisibilă asupra unui bun imobil din partea proprietarului altui bun imobil, prin influența produsă de ultimul, la cererea proprietarului imobilului asupra căruia s-a produs atentarea, se va putea dispune, după caz: interzicerea ridicării sau exploatării construcției (art.379 alin. (1) CC); demolarea sau dezafectarea construcției, cu obligarea organului abilitat de a întocmi un plan de demolare sau dezafectare (pct. 6 HG nr. 382 din 24.04.97); obligarea pârâtului, în ambele cazuri, la repararea daunelor cauzate prin fapta prejudiciabilă.
Reieșind din normele legale citate supra, raportat la probele examinate în cadrul examinării cauzei, și având în vedere că, pe marginea acestei chestiuni s-a pronunțat deja o hotărâre de judecată, și anume hotărârea Judecătoriei Criuleni sediul central, nr. 2-886/17 din 23 august 2018, prin care a fost anulat parțial procesul-verbal nr. 19/f din 11 august 2016, privind recepția finală a casei de locuit cu acareturi gospodărești, beneficiar V. R. și anume ca fiind ilegal în partea ce ține de recepția garajului.
La edificarea garajului şi darea lui în exploatare s-a încălcat principiul bunei vecinătăți
Conform hotărârii judecătorești enunțate, s-a stabilit că la edificarea garajului şi darea lui în exploatare s-a încălcat principiul bunei vecinătăți, iar comisia de recepție nu a respectat prevederile legale şi cerinţele instituite de actele normative vis-a-vis de distanțele în construcții. De asemenea, intimata a acceptat exploatarea garajului contrar dispozițiilor legale, iar autoritatea publică locală nu a ținut cont de faptul că bunul imobil învecinat este situat doar la o distanţă de 3,6 metri de casa reclamantului ceea ce poate dăuna în caz de incendiu
Potrivit art. 14 alin. (1) lit. l) din Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcție nr. 163 din 09 iulie 2010, se pot executa fără certificat de urbanism pentru proiectare și fără autorizație de construire lucrările care nu modifică structura de rezidență, aspectul exterior, caracteristicile inițiale ale construcțiilor și ale instanțelor aferente. Din categoria acestor lucrări fac parte: construcții auxiliare, anexe cu suprafața construită de până la 15m2 la casele de locuit particulare, amplasate pe terenuri private.
Corespunzător, prima instanță temeinic și legal a obligat pe T.R. și V.R. să demoleze garajul.
Totodată, instanța de recurs a ajuns la concluzia temeiniciei deciziei instanței de apel în partea respingerii pretențiilor cu privire la obligarea demolării gardului, defrișării teiului și repararea prejudiciului moral.
Atît prima instanță, cît și instanța de apel corect au stabilit că în lipsa determinării hotarului fix dintre terenurile adiacente, nu poate fi stabilit dacă proprietarul terenului vecin nu a respectat în cazul sădirii teiului, copacului vizat în speță, distanța minima față de linia de hotar.
Astfel, în cazul din speță reclamantul nu a prezentat un act de constatare emis de inginerul cadastral, din care să rezulte linia de hotar dintre terenurile ce aparțin cu drept de proprietate reclamantului și pârâtei și prin care să probeze că pârâta prin sădirea arborelui nu a respectat distanța minimă față de linia de hotar prevăzută de art. 389 alin. (1) din Codul civil, ceea ce condiționează respingerea pretenției cu caracter neautorizat.
Iar întru motivarea necesității de defrișare a arborelui precum că: ”(…) la fiecare bătaie de vânt există pericol de prăbușire peste acoperișul casei sale, frunzele și crengile uscate provocându-i dezordine în curte și astupându-i sistemul pluvial al casei (…)”, instanței urmau a fi prezentate probe pertinente și concludente în acest sens precum cele prescrise de cadrul legal citat mai sus, prin înscrisuri concludente, constatative a celor invocate, emise de organele abilitate în acest sens prin lege.
Totodată, este de menţionat că, conform art. 388 Cod civil, proprietarul terenului poate să taie şi să-şi oprească rădăcinile de arbori şi de arbuști care au pătruns la el de pe terenul vecin.
Aceeaşi regulă se aplică şi ramurilor de arbori şi de arbuști ce atârnă de pe terenul vecin. Dreptul prevăzut la alin. (1) nu se acordă proprietarului în cazul în care rădăcinile şi ramurile nu împiedică folosirea terenului său. Corespunzător celor descrise, întemeiat și legal instanța de apel a menținut soluția primei instanțe despre necesitatea respingerii pretenției reclamantului cu privire la obligarea lui T.R. de a defrișa arborele.
